持家が欲しく土地の購入からいろいろ検討。結構ノウハウ溜まってきたのでとりあえずメモ。
2015年10月の情報です。減税処置などは将来変わので参考程度に。
土地の購入に必要な費用
| 土地代金 | 土地本体の代金です。土地の広告とかに載ってる値段。 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への手数料です。土地代金の3%+6万円。 |
| 売買契約書印紙代 | 1,000万円越5,000万円以下は2万円 ※平成26年4月1日から平成30年3月31日は軽減措置で１万になる 参考：https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm |
| 登録免許税（所有権移転登記） | 不動産評価額×1.5％,司法書士の報酬3万ぐらい |
| 不動産取得税 | 土地代金×3% ※「住宅用土地を取得したときの軽減」で計算するとかなり高価な土地以外は0円になる。 参考：http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html |
毎年かかってくる費用
固定資産税、都市計画税が毎年発生していきます。（建物の方にも発生しますが、土地の分だけ記載）
| 固定資産税 | 固定資産評価額×1.4% ※敷地が200㎡まではの部分に対しては固定資産税評価額を1/6にするという減税処置あり |
| 都市計画税 | 固定資産評価額×0.3% ※敷地が200㎡まではの部分に対しては固定資産税評価額を1/3にするという減税処置あり |
土地の評価額について
土地は4種類の評価額を持っているようです。購入額の目安なら公示価格とか、相続税計算なら路線価とか使い分けが必要そうです。
| 公示価格 | 国土交通省が実施する取引価格の指標。 1/1時点の評価で、3月下旬に公表 |
| 基準値標準価格 | 都道府県が実施する取引価格の指標。 7/1時点の評価で、9月下旬に公表。 公示価格と同等。 |
| 路線価 | 国税局が実施。税金の算出に使う。 1/1時点の評価で、7月上旬に公表 公示価格の80% |
| 固定資産税評価額 | 東京都または市町村が実施。固定資産税／都市計画税の算出に使う。 1/1時点の評価で、4/1に公表。 公示価格の70% |
購入の流れ
- 不動産屋にいろいろ情報を聞く
- 実際に土地を見てみる（平日昼／夜、休日昼／夜に見るとか、駅まで歩いてみるとか）
- 買付申込書を出す。（希望金額を書いて交渉する、値切り後の金額書く。法的効力はない書類です、あくまで意思表示のための書類）
- 値段の折り合いが付いたら、重要事項説明を受けて契約書で契約する。（手付金が発生する、100万とか）
- 土地決済（契約後１～３か月ぐらい、ここで全額必要）
契約までに気にした方がよいこと
| 抵当権がついているか | ついていたら決済と同時に抹消されること。（土地とか古家とかについていないか？） |
| 契約前のローンの事前審査の必要有無 | 売主によっては審査通っていることを求められるらしい。（契約後にしか審査申請できないローンもあるので） |
| ローン特約 | ローン組む場合はローン特約が契約に入っているか。（ローンの審査通らなかったら無償で契約白紙撤回） |
| 上下水道、ガスは敷地内に来ているか？ | 来ていない場合、引き込みでお金かかります。（引き込む距離にもよるので、どこから引き込むかも教えてもらう。） |
| 水道が引き込みしてある場合太さは20mm以上か | 13mmの場合、水圧が足りないので20mmにする工事が必要になることも |
| 地盤 | 軟弱地盤だと地盤改良費がかかります。地盤調査は契約後になることが多いですが、役所で周辺の情報は調査できるようですので、目安にはできます。 |
| 埋蔵物 | 浄化槽とか埋まっていると撤去費用とか掛かってくるので、埋蔵物ないか確認した方がい。 契約時に埋蔵物出た場合は撤去費用は売主が持つなど入れてもらうのもよいかも。 |